Japonské paradoxy: dostupnost bydlení a bohatství střední třídy

V ČR nás trápí nedostupnost bydlení. Kde bychom mohli hledat inspiraci? Co třeba Japonsko? Japonci se drží hesla "sešrotovat a postavit". Pravý opak NIMBY. A to je hlavní důvod, proč je tamní nájemné tak dostupné. Ale taky proč vlastní bydlení není zajištění pro důchod.

Nejdříve srovnání: u nás v průměru dáme 15 celých ročních platů, abychom si koupili průměrné bydlení. V Praze pak 19! V Japonsku 10 ročních platů a v Tokyo 12 = o třetinu levnější bydlení než u nás.

Našinec bude zmatený: jakmile se v Japonsku nastěhujete, má nový dům/byt nižší hodnotu, než jakou jste za něj zaplatili. A poté, co za 40 let splatíte hypotéku, nemá téměř žádnou hodnotu. To je přece šílené!

Ve skutečnosti je však znehodnocování nemovitostí jednou z největších předností Japonska. Japonci totiž nepoužívají své domy jako hnízdo, jak je tomu na Západě, a díky tomu není v Japonsku zdaleka tolik NIMBYismu.

Lidé nebojují zuby nehty, aby zabránili jakémukoli místnímu rozvoji, který by mohl snížit hodnotu jejich nemovitostí, protože hodnota jejich nemovitostí se stejně sníží na nulu.

Díky tomu se japonským městům, jako je Tokio, podařilo postavit dostatek bytů, náklady na bydlení klesly. Navzdory tomu, že pokračovala migrace z venkova do měst (+úspory z rozsahu). Počet bytů v Tokyo roste 2x rychleji než v Londýně nebo New Yorku.

Taky už není pravda, že Japonec bydlí na 15 m2. Během posledních desetiletích je podlahová plocha na osobu zvýšila na 32 m2 = dvoučlenná domácnost přes 60 m2 a rodina s 1 dítětem přes 90 m2 => dostupnost kvalitního bydlení!

OK, mají sice levnější, dostupnější kvalitní bydlení. Ale díky poklesu hodnoty bytu/domu nemůže přece střední třída budovat své bohatství!

Paradoxně fakt, že nemovitosti mají tendenci se znehodnocovat, nemotivuje střední třídu tolik investovat do nemovitostí. A více zbyde na akcie a dluhopisy. Založení bohatství na produktivních aktivech namísto neproduktivní půdy je pro ekonomiku dobré - nedostatek bydlení totiž zvyšuje ceny a vytváří individuální bohatství majitelů domů, ale na národní úrovni jednoduše brzdí hospodářský růst.

A ve finále je to lepší přístup i na individuální úrovni: v roce 2022 činil v Japonsku medián bohatství na dospělou osobu asi 120 tisíc USD, zatímco v USA to bylo asi 93 tisíc. Navzdory tomu, že se kdysi legendární míra úspor japonských domácností zhroutila.

Poněkud neobvyklá volba Japonska nevázat bohatství střední třídy na ceny bydlení se tedy jeví jako chytrá. V posledních dvou desetiletích si tato země vedla v oblasti bytové politiky, výstavby, krajinářští a urbanismu lépe než téměř kterákoli jiná země na Západě.